一线楼市永不落当初日本也这么说，然后就

——兼谈在日本路演的一些随感

来源：姜超宏观债券研究作者：海通宏观姜超、顾潇啸等

为什么中国硬币最大的面值是一元，而日本硬币面值最大的是块，最离奇的是韩币更不值钱了。在东亚国家想成为亿万富豪，首选是韩国，只要收集到张大韩币就够了！这背后暗藏着汇率的玄机，先听一则故事。

从五千块一个的玩具说开去

晚上和老婆视频，给我讲了儿子的一个八卦，话说他今天下午和小伙伴去上英语课，路上拿出新玩具跟小伙伴得瑟：“我这个奥特曼是姑姑从日本买的，0日元呢！”小伙伴立即惊呆了：“0块！”对于还在学习个位数的小朋友们而言，块好像用上双手双脚都不够数了！娃妈被雷到了，只好出面解释：“日元比我们的人民币便宜，1块人民币差不多等于17块日元。”儿子赶紧插话：“我知道的，我知道的，日元最近贬值很多，都是因为他们商业不好。”小伙伴表示听懂了！然后一旁的妈妈们惊呆了，晚上洗脚的时候娃妈问儿子长大了要不要和爸爸一样做研究猿，小朋友很害羞的脸红了。然后娃妈提醒我以后打电话要注意一点，别看娃小，啥都能听进去一些。

最近几天跟随海通机构和国际业务部宋总在日本路演，过来的时候没有准备，到了羽田机场准备去换钱，同行的海通财富部杨总很大方的跟我说，他带了很多日元，可以先借给我，然后就掏出了一堆大钱，随便就给了我一张一万块的，没错，一张就是一万块日元。

这两天我去超市买过一次水果，打过一次车，然后发现钱包被塞满了硬币，咱们中国的硬币最大的面值是一元，我手里头日本的硬币面值最大的是块。

我记得以前去韩国出差的时候更夸张，最大面额的钞票是5万韩币。

毫无疑问，在东亚国家想成为亿万富豪，首选是韩国，只要收集到张大韩币就够了！

为什么韩币不值钱呢？

如果看一下历史，可以发现韩币一直在贬值。大家猜一下过去50年韩币每年贬值多少？平均每年大约3%。年的时候1美元可以换韩币，最新的年，1美元可以换韩币，过去的50年韩币兑美元贬值了80%。

日元的历史更长，在年日本实施金本位时，1美元=2日元，后来到年大约贬了50%，1美元=4.2日元，等到日本战败以后，日元就跳水了，年时1美元=15日元，年1美元=50日元，年1美元=日元，年1美元=日元，最新的1美元=日元。

简单算一下，过去年日元兑美元贬值98%，大约也是每年贬值3%左右。

简单比较一下，可以发现美元不愧是金边货币，对所有货币几乎都是长期升值。

但是如果再把美元和黄金比一下，可以发现其实美元也在不停贬值。在年的时候1盎司黄金=20美元，到年1盎司黄金=41美元，在年以前美元一直和黄金挂钩，也就是大家可以拿着美元按比例和美国人换黄金。后来美国人发现撑不住了，就在年在布林顿开了个会，史称布林顿森林会议，尼克松政府决定耍赖，宣布停止向外国政府履行用美元换黄金。

之后黄金兑美元一路上涨，到最新的年，1盎司黄金=美元，也就是过去的50年黄金兑美元涨了大约30倍。

简单来说，就是在过去的年，美元兑黄金每年平均贬值4%；在过去的50年，美元兑黄金每年平均贬值7%。

什么是最值钱的货币？毫无疑问肯定是黄金，因为黄金比美元还要保值！

为什么要算货币的价值呢？因为心里不踏实！

今年过年我去的是新西兰，去过的所有景点，碰到的基本都是中国人，媒体说有5万中国人在新西兰过年。

这一次在日本，我和杨总去路边的一家药妆店买东西，发现店里面的顾客全是中国人，而且中文的导购有好几个，我结账的时候碰到的收银员是日本人，也非常流利的跟我说“银联卡、签名”！

今天晚上和日本东京交易所的客户聚餐，他们的常务跟我们说起对中国人的印象，说非常感谢，因为前几天在机场碰到了中国一家子聊天，发现都是过来购物的，买的东西一堆一堆，感谢中国人过来买东西。日本人发明了一个名字叫做“爆买”，来形容中国游客的给力贡献，因为中国游客过去一年在日本花了亿人民币购物，从马桶盖到化妆品，中国游客为日本经济做出了巨大贡献。

问题是，为什么中国人这么有钱呢？我们的钱从哪里来呢？

过去我们的钱是自己挣出来的，在07年以前，中国经济增长保持在两位数，大家的工资增长是实打实的。

但是在08年以后，中国经济增速下行，大家的工资增长也没有太大变化，为什么大家越来越有钱了呢？哪里在赚大钱呢？

最近大家都在讨论房价，尤其是北上深的房价。媒体报道说上海的房子在春节期间每天跳价上涨，套千万级新房一天抢光；最近刚刚有开发商在北京南五环拍出了5万元/平米的楼板价，深圳的房价就不用说了、因为是最贵的。

过去10年北上深的房价一直在涨，有个老同事跟我说未来1线城市的房价还会涨，赶紧买上海的房，理由是马上无房可卖了，说什么上海的存量房库存只够卖3个月的，要赶紧去买，我也确实没法反驳，在连续10年上涨的大趋势面前，任何质疑好像都是苍白无力的。

但是如果房价再涨下去，会发生什么呢？

此外，郑重声明一下本人目前依然代表海通工作，未来一段时间也会继续以海通证券的名义发布报告，感谢大家的八卦和对我们的关心，未来不管在哪里，我们都会继续做好研究这份有意义的工作。

当年在日本泡沫经济的顶峰，有个段子是把东京卖了，可以把美国买下来。

那么假如把中国最贵的北上深卖了，可以买下哪里呢？

截止年，这三个城市的常住人口大约万，平均每个地方万，假定3口一家、户均一套的话，对应的存量住宅大约万套，假定每套房子平均平米，对应的是20亿平米的住宅存量，假定按照目前大约5万/平米的均价，对应的市值大约是万亿人民币。

万亿人民币是什么概念呢？

美联储定期发布美国居民的财富数据，截止15年3季度，美国家庭总财富是万亿美元，大约相当于万亿人民币，其中实物资产（包括房地产）的市值是30万亿美元，折合约万亿人民币。

简单来说，把北上深卖掉以后好像足以买下半个美国了，相信把整个日本买下来也没有太大的问题，东交所的朋友跟我们说整个日本的股市市值大约是35万亿人民币，估计房地产市值也不会超过万亿人民币。

我们给日本的客户说上海的房价去年涨了30-50%，他们都惊呆了，跟我们回忆在年的时候东京的房价也是一年涨60%，然后就没有然后了。

所以，一线城市的房价不是不会涨，因为按照1月份14%的广义货币M2增速，而且如果货币增速一直很高的话，确实支持房价继续涨，因为历史上中国房价涨幅与M2增速最相关。但是再这么一直涨下去的话，我们好像可以把全世界都买下来了，这好像有点怪怪的吧！

所以，真心希望货币增速能够慢一点、房价涨得慢一点、地产泡沫小一点，这样的话我们对人民币的信心能够更加踏实一点。

否则，可能大家都是亿万富豪，但可能又什么都不是。

最后，重要的话讲三遍，黄金、黄金、还是黄金！历史告诉我们，货币里面黄金绝对是最保值的，换美金不如买黄金！黄金，你值得拥有！

作者：齐俊杰

日本跟中国很像，只不过他们先走了一步，率先崛起，率先炒房，率先炒股，率先被打残……

现在你去日本，你看看东京的地价，房价似乎并不贵，基本上-万人民币一套平米的房子还是有很多的，这个价格与北京上海这样的一线城市相比，已经基本平价。

但日本人的收入，要远远高于我们，甚至是我们4-7倍，换句话说如果把收入因素考虑进去，那么日本人在东京买套平米的房子，跟你在北京，上海花万买一套平米的房子感受是一样的。但是1万元每平米的价格，已经足足过去了8年时间。

先看一张神图，非常清晰，日本的房价已经快跌了30年，而日本跟我们一样，上涨的时候都是一线城市涨，东京涨的最快最高。大概当年日本人也相信，日本只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价不会跌。

东京买不起了就买东京圈，东京圈买不起了，就开始买6大城市，最后再买小城市，从涨幅上来看，甚至6大主要城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅（有基数原因），这就是一种跟风炒作，不过潮起潮落，潮水总归要退去。

90年代开始，泥沙俱下。别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈，价格同样是暴跌。只不过跌到后来，一线城市还能止血，而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌！有个朋友家的父辈买了一套大阪的房子，当年倾其所有，现在跌了一半，每年还要交着沉重的赋税。根本卖不掉。

日本朋友提到现在的房子，都是咬牙切齿，有一部分人彻底被房子绑架了，他们不得不继续工作，只为了房子上的负担，由于在日本开征了房产税，大约每年的房产税率是5%左右，这样算下来一套万的房子，你每年要交的钱是25万，虽然日本人收入高，但面对这样一笔钱，也是相当的挠头。日本还规定了，房子买卖要交重税，赠与也要交税。

这跟我们很像，于是日本人彻底疯了，房子完完全全的砸在了手里，再也卖不动了。在日本曾有一个问卷调查：你觉得土地是比存款或股票更有力的资产吗？结果显示，年以后，回答NO的占38.8%，首次超过YES的回答者。这意味着，经济泡沫破灭以后日本人对房地产的想法完全改变了。

现在，买房子已经不是日本人一辈子的梦想，更像是一场噩梦，9年的新房成交量比年减少了1/3。据日本国土交通省年发布的白皮书，年，40岁以下的日本人中有房者占42.2%，年有房者只占28.4%，近30年间下降了约14%。所以尽管日本现在的租售比已经高达了8%，日本人还是更多的人选择租房，也不买房。（中国的租售比只有2%，还不如银行定期存款的利息高）

很显然日本的房子也已经过剩了，随着人口老龄化的到来，日本人不再需要那么多的房子，尽管东京的房价收入比已经不到9，日本的房子还是卖的不好。

房价收入比是一套房子的总价，除以一个地区家庭的平均年收入，用来展示一个家庭不吃不喝多久能买的起房子，东京人显然是幸福的，9年他们就能买一套自己的房子。而在北京上海甚至，这个房价收入比已经超过了30，也就是说你用满了工作年限，也已经买不起房了。

有人说日本经济不好，那我们再看看世界的资本中心，金融中心，富人最多的城市纽约。

经过连续十年的上涨，纽约的房价依然出现了深幅度的下跌。虽然跌幅小于全美的跌幅，但是仍然下跌。

最后说回国内，看看我们的房地产现状，远比日本当年严重的多得多。

可以说二三线城市的房价泡沫已经破裂，而由于资金退守一线城市，所以抱团取暖反而加速了一线城市的最后疯狂。接下来明年就会发生二线城市彻底崩盘，而不出两年一线城市也会继续分化。资金继续退守一线城市的核心区域。最后大概只有中南海和天安门附近的房子不会下跌。因为那里根本没有商品房。

一直在反复说去库存，但现在中国在建的房子，和已经建好的房子，已经足足够卖6-7年的时间。这还不算庞大的二手房基数。可见现在不是去库存，而是库存加速上升的时期。

那么一线城市和二线三线城市有多大区别呢？答案是没什么区别，从库存的消化来看，一线城市并不比二三线城市更好。三线城市已经完全没救了，而二线城市还在玩命建设，正在一个作死的道路上飞快的飞奔。

地产商的资金已经越来越紧张了，房地产投资越来越困难。大部分地方都出现了严重的烂尾迹象，很多工地因为缺乏资金已经都停工了，去年上半年地产开发商从P2P拿了不少钱，到年底根本还不上，摆在他们面前的是，进一步抵押，以更高的利率再借钱，如果今年还卖不动，还是拿不到银行的贷款，这属于找死。

另一个办法是放那不动，这属于等死。他们期待的事情就是今年在各种国家政策的支持下，房地产能再火起来，房价蹭蹭往上涨，这才有起死回生的机会，但可能吗？

最后看一张美国次贷危机后的房价数据图，美国经济出问题了，人民收入少了，房子的购买力也就降低了，房价跌了，然后进而影响美国的经济。

而美国人想的办法是，救助金融机构，让金融跟房地产划清界限。让房价快速下跌，短暂阵痛之后，年房价就开始复苏了，（美国人没有老龄化这颗雷）美国经济也开始复苏。而我们明年的宏观经济将更加困难，还有大量企业要裁员，大量企业要转型，一些传统制造业可能完全过不下去了，居民收入降低是一个必然的趋势（叠加上人民币贬值的因素），那么房子的购买力必然下降，这是一个趋势，这才是市场经济。

而所谓让农民去买房，支持金融租赁，取消限购云云的政策，起不到扭转乾坤的作用。（数据来源：国金证券宏观分析报告）

来源：金融看客作者：水木然

当一个国家的房价开始高攀时，说明这个国家的经济即将盛极而衰。为什么呢？因为钱本身没有价值，钱只有流动起来才有价值。当钱流动到房子这个环节时，就开始变成了钢筋混泥土，凝固了、流动不下去了。日本就是前车之鉴，30年仍然没有翻身！

大家仔细回想一下，其实最近五年以来，唯一可以挣钱的行业只有两个：一个是房地产，一个是资本市场。资本市场我们这里暂且不论，提到房地产，我深圳的一个朋友告诉我，他前几年在深圳买的几套房子，仅仅今年一年就升值了万！

就是因为房地产，有的人可以坐享其成，大发横财。而有的人在岗位上勤勤恳恳、努力一辈子也挣不到一个落脚的机会。

如果在一个社会里，有的人不用劳动也可以挣大钱，而有的人勤奋刻苦依然换不来希望。试问：谁还会踏实的劳动？这个社会肯定是没有希望的！这就是房地产的“机会主义”给中国经济带来的硬伤！

先展望下中国经济的过去。二战后经济增速连续25年保持在7%以上的只有13个经济体，剔除掉博兹瓦纳、马耳他、阿曼、香港、新加坡等微型经济体，实际上只有中国、巴西、印度尼西亚、日本、韩国、马来西亚、中国台湾和泰国8个经济体创造了所谓的高增长奇迹。

不过后来的情况大家已经了解，除了中国，其他经济体在高增长的第四个十年中无一例外的跌落神坛，日本跌倒5%，韩国好一点，大概在6%。现在终于轮到中国了。

为什么各经济体的经济增长都开始进入低速阶段?为什么中国在勉强保持7以上的高增速后仍然难逃厄运?为什么没有一个国家可以长期保持高增速?

那么，今后的若干年，中国的经济能否“返老还童”?难，我们来看中国面临的最大的两个问题：人口老龄化和中国房地产。

第一个故事关于中国人口老龄化

中国已经进入人口老龄化的时代，这一点大家深有体会，我们的养老金甚至不足以支持中国的老年人，国家已经放开二胎政策以保证青年劳动力的供应。这个故事就是关于老人和青年的故事。

假设有两个国家，一个国家叫做“小鲜肉”，另一个国家叫做“大叔”。“大叔”有个老人，“小鲜肉”有个青年。青年都可以劳动，而且他们的劳动效率也比较高，所以他们一年能够生产斤粮食。“大叔”国的位老人没有生产能力，但是他们还要吃饭，所以需要将自己过去攒下的金钱向“小鲜肉”购买粮食。假如每个人有10个单位的粮食需要，每个单位价值1元钱。小鲜肉们自己吃掉斤粮食，剩下斤粮食，其储蓄率相当于50%。大叔们同样需要消耗斤粮食，所以购买了“小鲜肉”剩余的斤粮食。这个时候，问题来了，两国的GDP分别是多少?

“小鲜肉”国的GDP是，“大叔”国的GDP是-。

为什么这么说，我们先看一下GDP是什么。GDP，中文名是国内生产总值，一个关键是国内，另一个关键是生产。小鲜肉们在本国生产了，不管其中的是在国内消费还是在国外消费，都算作生产国的GDP。这样一来大叔们的GDP就很清晰了，他们没生产，反而净进口，所以他们的GDP是-。

这些跟中国又有什么关系呢?

很明显，中国正在经历由“小鲜肉”变成“大叔”的过程。过去，中国不缺乏劳动力，尤其是03年到13年十年间，中国的劳动力增长每年接近万，所以其经济增长量可以轻松甩“大叔”国们几条街。现在中国老龄化严重，劳动力开始副增长，干活的少了，吃饭的多了，经济开始放缓是必然的趋势。这是计划生育在造成的结果，即便放开二胎，也不足以补充劳动力从而扭转乾坤。

所以中国的经济结构也开始发生变化，随着劳动力人口下降和老龄人口占比的上升，中国将逐步从生产者转向消费者，经济增长速度会出现自然的下滑，投资率下降，消费率上升，工业占比下降，服务业占比上升。

第二个故事关于房地产

这是中国丈母娘最关心的问题，结婚是一定要准备新房的。不过，中国的高房价又像是丈母娘的克星，吓跑了无数中国好女婿。

还是小鲜肉和大叔的故事。小鲜肉们仍然可以生产斤粮食，自己消耗斤，但是大叔们走了一半，只剩下50位老人，他们每年只要斤粮食就可以了。第一年，大叔向小鲜肉买了斤粮食，小鲜肉们剩下斤。这个时候GDP分别是多少?

“大叔”国GDP是-，“小鲜肉国”GDP还是，但是经济结果发生了变化，原来是消费+出口，现在是消费+出口+库存。

第二年，大叔们来找小鲜肉购买粮食斤，小鲜肉们想，自己吃斤，库里还有斤，所以今年只需要生产斤就够了，库里的斤正好卖给大叔们。所以小鲜肉们决定让一半本国人放假休息，粮食先借给他们吃，明年再劳动补偿就好，这个过程就叫做去库存。那么两国的GDP这时候是多少呢?

“大叔”国GDP是-，“小鲜肉”国GDP是，虽然库存有，但是已经算到了第一年的GDP里，不能再算到第二年了。

中国的房地产已经到了“库存压顶”的年代，年之后，人口老龄化导致房地产需求大幅下降，而过去几年投资的房地产项目还在不断竣工，供过于求导致库存堆积如山。目前中国房地产待售面积达6.6亿平米，在建面积超50亿平米，按照人均30平米的标准，几乎透支了两亿人的需求。

即便今年房地产销售还不错，但也没有哪个厂商敢再继续生产房子，所以房地产投资下滑，已经低于销售增速。但由于几年前开工的项目还在不断竣工，去年房地产不仅没有去库存，反而在被动增加库存。大量的库存需要去掉，也是影响中国GDP增长的一大原因。

转自：21财闻汇

21财闻汇综合自：21世纪经济报道、每日经济新闻、第一财经日报、吴晓波频道(wuxiaobopd)、黄生看金融（







































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