当前位置： 蜈蚣 > 蜈蚣的繁衍 > 深圳ldquo二手指导价rdquo
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年初，一篇《别让华为跑了》刷遍朋友圈，彼时华为正准备把自己的研发部门迁往东莞，华为所在的龙岗区急得像热锅上的蚂蚁，华为给出的理由很简单——房价太贵，我给员工开的工资增幅赶不上房价涨幅，我平白无故惹一身骂。
税收加购房费用，再红色的民族资本家也不愿意交两份保护费啊！
彼时深圳房价均价元/平，我翻了翻去年深圳房价，！
四年后的年7月8日，焦急的等待深圳楼市大消息的人们等到了这样一条新闻，“深圳住建局一行10人到长沙考察交流”，为什么去长沙？橘子洲头挥斥方遒，这里是老人家树立共产主义理想的起始点，也是中国房价控制的最好的省会城市！
7月15日，深圳第一波楼市调控政策来了。其中包括限购，社保年限增加，对贷款的加强控制。
这个新政用了半年，力度很强，时间一晃过了半年，2月8日，深圳又放出了史无前例的大招“二手房指导价”，开全国之先例。
一个半月之后，全国房价涨跌榜上已经悄然抹掉了深圳，深圳怎么了？
深圳在前，上海会不会在后？一线城市的人们，或翘首，或紧张，构成了一幅油画般奇妙场景。
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二手房指导价，来的比较突然，这一幕，恰似行政干预的正义之手，一把抓住市场的咸猪手，用力甩开。
时间回溯到年2月8日，深圳住建局连发3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布深圳住宅小区二手住房成交参考价格。深圳二手房正式步入价格管制时代。
从2月8日发布调控当天的第3个文件里，有深圳对个小区制定的指导价（均价），足足84页。原则上来讲，二手房指导价是根据周边一手盘价格来参照的。
他们长这样：
有人统计，如果按照上海的人口和楼盘数，这个指导文件将达到页之巨。
于是，每一个楼盘都有了一个政府指导价，一般打开链家看到挂出来的房源，都不会超过指导价范围。
而众所周知，楼盘指导价只是项庄舞剑，意在沛公，真实的交易价格政府无法控制，而真正掐住脖子的是银行贷款。
如果以前是万的房子，指导价一下子打到7折万，原本首付万，如今房东还卖万，如今要付万，多出来万，一下子堵住了许多人的购房通道。
不过如果是按照2套房计算，貌似影响不大，比如万的房子，首付7成万，如今首付要万，不过一般的市场供给，都是希望3成上车的，甚至会通过假离婚，赠与等手段享受到最大的银行利率照顾。
这个政策出台一个多月了，二手房市场更加扑朔迷离了。
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人们不禁要问，这种二手指导价，用意到底是什么？
长久以来，深圳作为中国改革开放的桥头堡，试验田，一直享受了过多的关爱。
华为，大疆，腾讯，比亚迪，无论从哪个领域，深圳都在培养着比香港更多的明星企业，如今各大名校校招，深圳成了闪亮的人才目标地。
然而就在深圳崛起的路程中，投资客的热钱涌进，而随着国家对深圳金融业的扶植，资金开始流入房产市场，作为投资客的最青睐的就是深圳的楼盘。
这严重的影响了人才对深圳的信赖，事实证明，房价只有深圳三分之一的杭州，已经以更快的速度，势必在今年超过深圳人口数，深圳不急才怪！
将深圳二手房降温，重拳打击炒房客，将住房需求稀释于新房供应，这是深圳政府的决心。
深圳的银行基本必须依照指导价放贷，只这一件事就扼住了贷款的咽喉。今天无论是买房上车，还是炒房投资，基本看中的就是金融杠杆，说白了，就是希望房价跑赢通胀，有些投资客，也需要大杠杆才能撬动买卖，掐断杠杆，政府在壮士断腕。
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然而深圳也是谨慎的，它不想避免重蹈香港97-03楼市破产的覆辙。
这要从97年香港回归说起。香港回归，一开始是接纳了许多香港房产开发商的投诚的，年，李嘉诚受邀到北京访问，达到个人的荣光！
可是香港房产在屡次房产商助推之下，已经到了一个疯狂的程度，直到香港回归，首任特首董建华，想为香港老百姓做一件大事。
回顾回归当年，正值房地产狂潮，董建华既要遏制这股狂潮，又想改变原有方针，遂大力兴建房屋，在香港新界等地兴建房屋。
结果很倒霉，那年恰好遇到亚洲金融风暴，使得房价在他上任头两年跌去一半，6年后又经历非典，房价在03年低谷时已经只有97年的三分之一。
如今叫嚣着“房价去泡沫”的看跌者，大概都是屁股决定脑袋，异想天开的指点江山，他们实在不知道这种房价狂跌的杀伤力，年后的香港，大量业主却沦为负资产，开发商也怨声载道，作为香港支柱产业的房地产市场不景气，经济难免受牵连。此后导致董建华下台，真正的原因就是房地产政策没有把握好。
之后无论是曾荫权还是梁振英，没有人敢动房地产人的蛋糕。
为官之道，是一场利益的权衡，内地太知道了，房价可以不猛涨，但也不能跌，能做的只能是等待，让时间拖到人均收入增上去。
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地球人都知道，深圳的问题不在产业，而在于地。
即使从地图上简单比较，深圳和上海的巨大差别在于，深圳多山，能够用来开发房地产的地盘不多，而政府要一点一点的放出，这个过程，就像麻醉师推送药剂，不能太猛。
未来深圳新拍地会更加谨慎，并且会更多向上海学习，通过分数评定，把机会留给新深圳人。
其实站在深圳政府的背后，还有一重权力的分配，中央房住不炒的大方针必须要全力贯彻，同时做到中央与地方的平衡。中央的方针如何保持贯彻？唯有从根源上中断地方政府对房地产的依赖。
怎么解释这个逻辑呢？听上去有点绕，可是我们一直都是这么循环的。
第一步，是对房地产的依赖期。之前中国城市化率较低，住房条件较差，房价不算太高的时代，房地产业既可以加快居民城市化进程，改善居住条件，还可以增强地方财政加强城市及民生建设，中央也能从住房大建设所衍生的基建和家电工程机械等制造业，以及消费市场的发展中获得很多财政收入，模式就高效健康。
第二步，是对房地产的提防期。当资产价格高到一定程度，房地产开始吞噬到中央更为依赖的实业生产及居民消费，还把泡沫风险都留给中央权责更大的金融系统后，那中央当然会站出来限制这种“地方缺钱就提高价格卖地，风险都归上边兜底”的模式。
第三步，就是中央主导的地方政府去房地产化，以官方二手房指导价格调控住房贷款应该和限制地产商融资上限的“三道红线”及去年最后一天发布的房地产贷款集中度管理一起看，说到底就是中央通过指导效率更高的金融体系，从资金层面来对房地产进行限制调控。
深圳的政策，是顶着中央的耳提面命和银行夹击下进行的。银行必须通过官方指导价放贷，银行都有一个央妈，房产交易算起来都是地方的收入，你炒房的风险都捆上中央的金融雷，我就问两个字“凭啥”？
所以，官方指导价不是对市场经济的否定，而是“为有源头活水来”，不能把二手房市场金融贷款搞成堰塞湖，名义上是控制买家，实际上把买家引向一手房市场，让二手房东凉凉。
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深圳的二手房东们一开始是“拒绝的”。
你有你的指导价，我有我的对抗价。
链家上一问，挂牌价都不是真实价，往往要乘以二。多出来的部分，既然不能算到房价里，于是有了各种版本的段子。
一套家私必须打包卖，售价万；
一个车位必须一起销售，售价万；
一幅“猛虎再上山”图必须一起购买，一口价万。
直到有人挂出来“八骏图”也一起买，看着这朴拙的笔法，童真的线条，买家不禁陷入沉思：万一这画真和毕加索的胡乱涂鸦一样值钱呢？我不禁想起了一个古老的成语“买椟还珠”，房子成了盛放名画的盒子了！
二手房东们为什么这么自信？他们不是要置换吗？他们不是要解套吗？他们不是要毁家纾难，卖房还债吗？
原来房产从来就不是一个标准品，而是附加在位置和教育医疗配置上的非一般等价物，近几年地方政府努力避开的就是市中心拆迁，因为难度大、赔偿多、进度慢。
市中心的次新房已经成了炙手可热的宝贝，如此一来，房东如何愁卖？管你猛虎再上山还是妖精再下凡，都有大把的人争抢。
至于首付的钱，中国还是有大把有钱人，没有钱可以抵押套贷，可以变相消费贷，办法依然有，只是不再常规，八仙过海各显神通。
至于被堵在交易大厅外的“刚需”们，大可以捧场看新盘，远一点没关系，市政交通随后匹配，教育医疗同时跟进。
房产依然再用它的离心力，将社会像摊鸡蛋饼一样平均摊开，外面一周的用铲子铲起来时，同样好吃哟。
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现在我谈谈深圳二手房指导价，下一个跟进的会是谁？上海会不会步它的后尘？
先立一个观点，政府会往二手房指导价方向努力，大趋势如此，不会偏颇。
其实已经在做了，你是否观察到？银行对房产二抵算评估价的时候，每个小区都有对应的价格，你会发现这个评估价包含上海每个小区，并且比你心理预期都要低，偏保守，那个价格就很可能成为二手房的指导价。
指导价不会卡你的真实成交价，而会卡住银行放贷，你的阴阳合同会变得扑朔迷离，但归根结底房东要看到手总价。指导价每年会更新一次，你会发现，更新的进度近似于CPI通胀指数，用计划经济的外壳锁住市场膨胀的困兽而已。
看来如果你是将来要卖房的房东，当务之急需要练练书画，摆在你面前可模仿的很多，无论是《和平鸽》还是《步辇图》，没准接盘侠觉得，这画比房子增值潜力大。
上海有没有可能出指导价，主要看上海的大局观，去年上海二手房交易30万套，这个数字是惊人的，对比新楼盘销售的一手房只有8万套，让人不得不感到二手房市场的热度。
今年一月上海出台的政策接连都是针对二手房的，可以说招招见血，弹无虚发。各种补丁，从贷款到离婚，从法拍房到买房资质查询，都是在封堵二手房炒房路径。
3月份出台的中考新政，更被解读为上海郊区楼市利好，因为随着郊区中考录取名额分配增多，会有更多的新上海人选择落脚在郊区的五大新城或者临港。
网上有类似“波兰球”一样的漫画，诠释了上海还是有地可为的，接下来，向“大农村”进击吧！
然后，就差一步了，那就是彻底限制二手房的贷款额度，当人们察觉到二手房交易有风险，合同有猫腻，贷款不足额，于是义无反顾投入一手怀抱。
政策上顺理成章，只是1月份的上海房产新政还没消化完，2月8日深圳的指导价还没立竿见影，看似春暖花开，听似万籁俱寂，实则每个人都在观察，暗流涌动绵延不绝。
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毫无疑问，今天的上海二手楼市已经进入了拉锯战。
很多抢手楼盘已经超过三个月没有成交了。
也就是说，从去年12月上海二手楼市猛地涨了20%，政府已经敏感的觉察到这个大波动，迅速出手，后浪把前浪拍在沙滩上。
在12月和1月成交的人，就好像刚玩过密室脱逃一般，连呼刺激！
人们敏锐的发现：1月调控后，二手房东没有降价，买房客没有出手，焦灼！从贷款周期拉长到3个月，到交易周期拉长到6个月，两方就好像进入了一个慢动作环节，政府按下的暂停键，或者鼓励所有的交易环节，都像《疯狂动物城》里的树懒先生一样，慢下来，再慢下来。
连交易中心自己的员工都忍俊不禁了。虐你千百遍，还来我这儿玩虐恋。
试探性挂牌少了，今天查询链家挂出来的二手房源，整个大上海才套，还不够去年一个月消化的，房源大调整，政府帮着把关出售无瑕疵二手房。
网签需产调，产调一般5个工作日，如果资质不符，打回重来，置换的朋友，这是逼着你把自己的先卖了再来买，试想，如果你是急售，还会一询价就坐地立涨吗？
我强烈的怀疑，制定上海房产政策的领导，都是熟读兵书和心理学教程的，他们太明白用政策性的干预来舒缓房产市场随时引爆的火药味道了。
房地产近乎一门玄学，将所有经济圈成一个环，再把人际关系重新梳理，买家卖家没必要存在高低食物链，把你们做成个人体蜈蚣。买家不容易买了，卖家就妥协了，卖家降价了，买家就回来了。有时看着这一幕幕奇观，我真想赞美一句“巧夺天工”！
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就连最蹩脚的算命大师，都能算得准上海楼市的进程。无论他是盲人还是聋哑人，无论他用道教还是佛法，他只要沉吟片刻，慢慢的张开嘴，轻轻吐出一个字：涨~~~我们就该跪地拜倒，认他做大师了。
“涨”是相对货币价值的，人们都懂得了，或者房子并没有涨，只是跑赢了通货膨胀，跑赢了货币超发，跑赢了时间。
“狼奔豕突”是个画面有点夸张的成语，逃命时，狼踩着猪，猪拱着狼，玩命的向前跑，不是为了跑赢敌人，而是为了跑赢同类。自嘲一点吧，今天我们都在狼奔豕突，通涨在后，悬崖在前，跳下去吧，看那一片蓝天！
与此同时，我们还在等着“人口负增长”这个大靴子摔在楼上的地板上，惊起午夜好梦。夹在两件事中间，好不焦灼！
面对人口老龄化，欧洲的策略是开放国门，从非洲和东欧吸收劳动力，结果一大堆带着宗教信仰的异族人冲进古老的欧洲城市，法兰西斯坦，德意志斯坦指日可待。
中国还在消化内地人口，可是万一内地人口与一线城市房产购买力严重脱钩，万一这一场击鼓传花只是在城市“有恒产者有恒心”的中产间消磨，万一哪天变日本了，怎么办？
杰克问泰坦尼克号的船长，如果这艘大船撞到了冰山会怎么办？船长大笑：怎么可能！我们是以希腊巨人神Titan命名的巨无霸啊。
只有国家大局制定者们，面对一盘大棋，用他们聪慧的头脑和大刀阔斧的行动力，庇护着大船前行。
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回到深圳。
几年前，有人问高房价是否会降低深圳对人才的吸引力时，一个微博大V说：“连房子都买不起，还算什么人才？”这句话巧妙到自成逻辑，并达到了羞辱无房者的目的。
这和一位马姓爸爸，对于有人质疑“公司不安排宿舍”，给出的理由是“你来阿里巴巴工作，如果连住的问题都解决不了，算什么好员工？”异曲同工的妙啊。
强者都有一套适者生存的逻辑，中国人过去信，现在信，将来也信。大学问家胡洪骍，竟然为了表明这套逻辑的正确性，改名字为“胡适”，字“适之”，都双押了，得多么坚定的相信这套逻辑。
对于至今在买房路上奔波的刚需们，没办法对那些买的早的人抱怨一句“君生我未生，我生君已炒，恨不生同时，与君一起炒。”生的晚就是生的晚，食物链低端就得认命，往上看，谁让爹妈不努力，回头看，那六道轮回就是给我们准备的解药。
人才？蠢材？这是个问题。二十一世纪最大的哲学问题，竟然是出身论。法国学者皮凯蒂，着急忙慌的写了一本《21世纪资本论》，只要制度在，人类的不平等就会更加拉开，科技能保证起码的温饱，但资本会拉开尊严！如今看来，字字泣血啊。
只能期待大boss动手了。
无论是二手房指导价，还是没有二手房指导价，你都能感受到背后的国家队，用一把大手拉住你，别让你继续往下沉，快点浮出水面，共同来建设康庄大道。你如果太无力，我们有扶贫政策，你如果顺应大势，我让你上车带你一起感受房价涨的“小庆幸”。
我想起了乔治奥威尔的一本书名《上来透口气》（ComingUpForAir）。
上车吧，上车来透口气！
作者李惘然，Home及云赴科技研究员。擅长用文学性语言解释当下房产经济。
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